નવી દિલ્હીઃ લાંબા સમયથી સંસદ ગૃહમાં પડેલા રિઅલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) બિલને છેવટે રાજ્યસભાની મંજૂરી મળી છે. રિઅલ એસ્ટેટ બિલ ઘરની ખરીદીમાં ગ્રાહકોને યોગ્ય નિર્ણય લેવામાં મદદ કરશે, રહેઠાણનું સમયસર પઝેશન મળે તે નિશ્ચિત કરશે અને ડેવલપર વચન પાળવામાં નિષ્ફળ રહે તો કાનૂની પગલાંના ઝડપી વિકલ્પ પણ પૂરા પાડશે. આ બિલમાં પ્રોજેક્ટને સ્થાનિક સત્તાવાળાની તમામ મંજૂરી ન મળે અને તેની નોંધણી ન થાય ત્યાં સુધી ડેવલપરને વેચાણ માટે જાહેરાત કરવાની મનાઈ ફરમાવાઈ છે. વિવાદના ઉકેલ માટે એપેલેટ ટ્રિબ્યુનલ્સ સહિત નોંધણી માટેની નિયમનકારી સંસ્થા દરેક રાજ્યમાં શરૂ કરાશે.
હાલ ચાલી રહેલા ૧૭,૦૦૦ પ્રોજેક્ટ્સે પણ નિયમનકારી સંસ્થામાં નોંધણી કરાવવી પડશે. નોંધણી વખતે ડેવલપરે પ્રમોટરની માહિતી, પ્રોજેક્ટ પ્લાન, બાંધકામનું શિડ્યુલ, જમીનનું સ્ટેટસ, લેઆઉટ પ્લાન, વિવિધ મંજૂરીનું સ્ટેટસ, એગ્રીમેન્ટ્સ, રિઅલ એસ્ટેટ એજન્ટ્સ વગેરેની માહિતી આપવી પડશે.
રિઅલ એસ્ટેટ બિલ પ્રમાણે બિલ્ડરે ખરીદદાર પાસેથી લીધેલાં નાણાંનો ૭૦ ટકા હિસ્સો અલગ એસ્ક્રો એકાઉન્ટમાં જમા કરાવવો પડશે. જેનો ઉપયોગ માત્ર બાંધકામ અને જમીનની કિંમત ચૂકવવા થઈ શકશે.
આ નિયમના કારણે એકત્ર નાણાંનો ઉપયોગ બિલ્ડર અન્ય પ્રોજેક્ટ કે બીજા કામ માટે નહીં કરી શકે. પ્રોપર્ટી રિસર્ચ ફર્મ લાયાસેસ ફોરાસના જણાવ્યા અનુસાર ૨૦૦૮થી ૨૦૧૪માં લોન્ચ થયેલા ૨૫ લાખથી વધુ એપાર્ટમેન્ટમાંથી ત્રીજા ભાગના પ્રોજેક્ટમાં ઓછામાં ઓછો એક વર્ષનો વિલંબ થયો છે.
તેને લીધે છેલ્લાં કેટલાંક વર્ષોમાં રહેઠાણ ખરીદનારા ઘણા લોકોએ બિલ્ડર્સ સામે મોરચો માંડ્યો છે. ખરડામાં વધુ પ્રોજેક્ટ્સને નિયમનકાર હેઠળ લાવવા પણ પ્રયાસ કરાયો છે. બિલ પ્રમાણે ૫૦૦ ચોરસ મીટરથી વધુ જમીન અથવા આઠ એપાર્ટમેન્ટ્સથી વધુ બાંધકામવાળા તમામ પ્રોજેક્ટ્સે નિયમનકારને નોંધણી કરાવવી પડશે.
અત્યાર સુધી મોટા ભાગના ડેવલપર્સ સુપર બિલ્ટઅપ એરિયાના આધારે મકાનનો વિસ્તાર બતાવી વેચતા હતા. સામાન્ય રીતે આ સુપર બિલ્ટઅપ એરિયાની ઓછામાં ઓછી ૩૦ ટકા લેખે ગણતરી કરી હતી. સુપર બિલ્ટ અપ એરિયા કાર્પેટ એરિયા સિવાયનો વિસ્તાર હતો, જેનો ખરીદદાર ઘરની અંદર ઉપયોગ કરી શકતો ન હતો.
આ ગૂંચવાડા અને ગેરરીતિને દૂર કરવા બિલ્ડરે કાર્પેટ એરિયા દર્શાવવો પડશે. હવે બિલ્ડર-બાયર કોન્ટ્રાક્ટની શરતો સમાન કરવામાં આવી છે. જેમાં ડેવલપર અને ગ્રાહક માટે વ્યાજનો દર સમાન રહેશે. અત્યાર સુધી બિલ્ડર અને ખરીદદાર વચ્ચેના કોન્ટ્રેક્ટ મોટા ભાગના કિસ્સામાં એકતરફી હતા.
તેમાં ગ્રાહક તરફથી વિલંબ થાય તો તેમણે ઊંચો વ્યાજદર ચૂકવવાનો થતો. જ્યારે બિલ્ડર બાંધકામમાં મોડું કરે તો તેણે બહુ નાની રકમ ચૂકવવાની રહેતી. શહેરી વિકાસપ્રધાન વેન્કૈયા નાયડુએ જણાવ્યું હતું કે, ‘ગણતરીના ઓપરેટર્સ ધરાવતા ટેલિકોમ સેક્ટરમાં નિયમનકાર છે, પરંતુ ૭૬,૦૦૦ કંપની ધરાવતા રિયલ્ટી સેક્ટરમાં કોઈ રેગ્યુલેટર નથી.’
રિઅલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) બિલને ગૃહમાં રજૂ કરતા નાયડુએ કહ્યું હતું કે બિલનો હેતુ ગ્રાહકોનાં હિતોની રક્ષા કરવાનો અને સેક્ટરમાં વધારે પારદર્શકતા લાવવાનો છે. ઉલ્લેખનીય છે કે કોંગ્રેસે બિલને પોતાનું સમર્થન આપ્યું હતું અને રાજ્યસભાએ બિલને ધ્વની મતથી પાસ કર્યુ હતું. બિલ વ્યાપક રિઅલ એસ્ટેટ સેક્ટરના નિયમન માટે મહત્વપૂર્ણ માનવામાં આવી રહ્યું છે. બિલ બાદ હવે મકાન ખરીદનારા લોકોને ઘણી રાહત મળશે અને સાથે પ્રોપર્ટી બજારમાં લાગતા બ્લેક મની પર પણ કાબૂ લાવી શકાશે.
રાજ્યસભામાં ખરડાને મંજૂરી પછી સોમવારે તે લોકસભામાં રજૂ કરાશે અને સરકારની બહુમતીને કારણે ખાસ વિરોધ વગર પસાર થઈ જશે. ડીએલએફના સીઇઓ રાજીવ તલવારે જણાવ્યું હતું કે, રિઅલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટીની રચનાથી સેક્ટરમાં જરૂરી પારદર્શકતા આવશે અને યોગ્ય ધોરણોના નિયમો માટે માર્ગ મોકળો બનશે.
મકાન ખરીદનારને ફાયદો
• બિલ્ડર માટે કડક કાયદાની જોગવાઈ
• ૧૭,૦૦૦ કાર્યરત પ્રોજેક્ટસે નિયમનકારને નોંધણી કરાવવી પડશે
• ૭૬,૦૦૦ રિયલ્ટી કંપનીઓ રેગ્યુલેટર હેઠળ આવશે
નવા કાયદાના ફાયદા...
• ગ્રાહકો સાથે છેતરપિંડી કરનારા બિલ્ડરોને ત્રણ વર્ષની સજા. એજન્ટ અને ઘર ખરીદનારા ગ્રાહકો જો એપેલેટ ટ્રિબ્યુનલના આદેશનો ભંગ કરે તો તેમને એક વર્ષની સજા કે દંડ અથવા બંને.
• હવે ૫૦૦ ચોમીના અથવા આઠ ફ્લેટ ધરાવતા પ્રોજેક્ટને રિઅલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટીમાં નોંધણી ફરજિયાત બનશે.
• નોંધણી વખતે ડેવલપરે પ્રમોટરની માહિતી, પ્રોજેક્ટ પ્લાન્ટ, બાંધકામનું શિડ્યુલ, જમીનના એસ્ટેટની માહિતી આપવી પડશે.
• બિલ્ડરે ખરીદદાર પાસેથી લીધેલાં નાણાનો ૭૦ ટકા હિસ્સો અલગ એસ્ક્રો એકાઉન્ટમાં જમા કરાવવો પડશે.
• કારપેટ એરિયામાં કિચન-ટોઈલેટ ગણાશે.
• એસ્ક્રો એકાઉન્ટના નાણાનો ઉપયોગ માત્ર બાંધકામ અને જમીનની કિંમત ચૂકવવા થઈ શકશે.
• રાજ્યસ્તરે રિઅલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી સ્થપાશે.
• એપેલેટ ટ્રિબ્યુનલે કેસનું નિરાકરણ ૬૦ દિવસમાં કરવું પડશે.
• ઓથોરિટીની વેબસાઈટ પર પ્રોજેક્ટની જાણકારી મૂકવી પડશે.
• બિલ્ડર બાંધકામમાં મોડું કરશે તો તેણે ગ્રાહક જેટલો જ ઊંચો દર ચૂકવવો પડશે.
